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烟台律师事务所分析不动产预告登记错误对登记

编辑:admin     发布时间:2020-02-22 08:59     点击次数:

  我们是烟台律师事务所,今天为大家分析不动产预告登记错误对登记机构的责任追究问题。
烟台律师事务所分析不动产预告登记错误对登记机构的责任追究问题
  预告登记是为了保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而设立的,其所登记的不是现实的不动产物权,而是将来发生不动产物权变动的请求权。不动产预告登记的作用在于限制现实登记的权利人行使处分权,保障预告登记权利人的权益。纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他效力,在预告登记的有效期间,未经预告登记权利人同意,现实登记权利人违背登记内容的要求擅自处分该不动产的,会被依法认定该处分行为不发生物权效力。当然上述不动产预告登记的效力实现须以正确的预告登记为基础,如果不动产预告登记错误,不但不会达到保障预告登记权利人的目的,而且产生一系列的法律责任追究问题。
  《物权法》第二十一条规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”从该条看,当预告登记出现错误时,当事人承担民事责任,登记机构应当承担行政责任。登记机构与当事人承担连带责任,登记机构先行赔付后,可以向当事人追偿。当事人的民事赔偿责任由被损害方依物权法向法院起诉请求赔偿即可;登记机构的行政赔偿责任,因其属于国家赔偿的一种,对其提起的赔偿之诉,还须符合《国家赔偿法》的相关规定。
  《国家赔偿法》中规定了只有符合以下要件才能获得国家赔偿:行政主体、行政违法行为、损害后果和因果关系。其中,违法归责原则是根本要件。无论行政主体行使职权时有无过错,只要其存在职权违法行为造成了相应的损害后果,就须承担国家赔偿的责任。《物权法》第二十一条规定的登记机构因登记错误造成他人损害而应承担行政责任,似乎与国家赔偿法规定的违法归责原则相矛盾。登记错误仅仅是一种法律后果,其并不必然表明违法行为的存在。登记机构登记错误的原因有多种,其可能是违法行使职权所致,可能是合法行使职权时因过错行为引起,可能是未完全尽到审查义务所致等等。在诸多的原因中,只有当登记机构存在违法登记的情况下,才能依法获得国家赔偿,并不是所有的登记错误均可以获赔。因此,《物权法》二十一条的规定可谓尚不严谨,实践中出现登记错误但不能获得行政赔偿的根源也在于此。
  鉴于此,对于登记错误给他人造成损害的情形,应区别对待。如果登记机构因违法行使职权致使他人因登记错误而遭受损害,受损害方可以主张行政赔偿;如果登记机构因非违法行为导致的登记错误给他人造成损害,受损害方可以主张国家给予相应的损失补偿。当然,无论是哪种情形,受损害方均可以向申请登记人主张民事赔偿。
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